Rialzo tassi d'interesse e mutui? Cosa fare?

[generalewhite]

Ciao spero sia la sezione giusto ricordo una discussione sui bitcoin non ricordo la sezione,allora ho deciso di aprirne una sui tassi BCE che sembra li vogliano alzare per contenere l'inflazione,allora come tutti (credo) ho un mutuo da pagare e all'epoca che avevo contratto il mutuo la banca mi aveva proposto solo il tasso variabile,perchè il fisso lo riservava ad altre tipologie di mutuo..ovviamente ho sentito un po in giro ma all'epoca (2018) il tasso fisso era una chimera cosi mi sono rassegnato e ho fatto un variabile sperando di riuscire anzitempo a estinguere il mutuo o che i tassi non si alzassero troppo..ora a distanza di 4 anni ci siamo i tassi torneranno sopra lo zero e il mio mutuo che parte da 1,75 (euribor 6 mesi) si vedrà sommare gli interessi..ora mi rendo conto che nessuno può sapere di quanto aumenteranno ma diciamo 1 punto percentuale entro la fine dell'anno quindi tasso finito 2,75 mi va a incidere tanto sulla rata?o posso stare tranquillo?la mia banca non ha mai preso in considerazione l'ipotesi di passare al tasso fisso proprio non esiste,mi hanno detto che in caso d'inflazione (come in questi mesi) anche le mie entrate aumenteranno perchè essendo nel commercio aumenta tutto quindi la rata si aumenta ma aumenta anche il mio fatturato..purtroppo non è cosi perchè in proporzione sono aumentati molto di piu i costi (materie prime ecc) e al cliente finale io non posso rincarare tutto perchè se no lo perdo.Morale della favola viene eroso il mio profitto che usavo per il nostro hobby preferito..A parte la surroga,cosa piu facile a dirsi che a farsi..c'è qualcosa che posso fare per limitare i danni di questo aumento di tassi?

 

[novizio974]

La surroga sarebbe stata da fare uno/due anni fa, ovviamente rientrando nei parametri (max 80 per cento del valore attuale della casa e rata massima pari al terzo di reddito meno impieghi). L'incidenza dell'aumento dei tassi sulla tua rata lo puoi calcolare agevolmente prendendo il capitale residuo e dividendolo per 100. Quello che ti risulta sono i maggiori interessi annui per ogni punto percentuale. Verifica anche se il tuo mutuo in caso di Euribor negativo lo considera pari a zero. In tal caso fino a quando Euribor non raggiunge zero la rata non aumenta. Passare al fisso ora secondo me non ha gran senso perché prendesti un tasso già rialzato, l'unica è la surroga e prova a farti un preventivo sul sito del maggiore broker italiano (mutuion....). Chiaro però che se un aumento dei tassi ti porta ad essere con l'acqua alla gola va fatto un ragionamento di surroga più eventuale allungamento del mutuo, ma economicamente è darsi una martellata in quel posto...

 

[generalewhite]

Grazie novizio874,il mutuo non era per acquisto casa ma altri immobili in ogni caso ora come ora essendo passati quasi quattro anni il capitale residuo corrisponde a circa il 75% del valore dell'immobile.Il piano d'ammortamento è di tipo francese è prevede la maggiorparte degli interessi versata nei primi anni di mutuo di conseguenza dividere per 100 il capitale residuo per capire quanto sono maggiori gli interessi annui non so se sia corretto.Si il mio mutuo prevede in caso di euribor sotto zero quindi negativo un base di 1,75 %,ma ad oggi mi pare che euribor a 6 mesi sia di poco sopra lo zero quindi può essere che me lo vedo già nella rata di fine mese.Purtroppo il broker che hai citato prevede surroghe solo in caso di ipoteca su prima casa non su altri immobili diversi da case..Un aumento di tassi non mi porta con acqua alla gola semplicemente mi toglie liquidità che spenderei in ben altro modo

 

[novizio974]

Il piano di ammortamento francese non è altro che un calcolo matematico che ti consente, dato capitale iniziale, durata e tasso di interesse iniziale di avere le rate costanti per tutta la durata del mutuo. Ciò porta nel piano di ammortamento ad avere la quota capitale crescente nel corso del tempo e la quota interessi decrescente (a parità di tasso). La quota capitale resta quella pattuita in origine, salvo ricalcoli dovuti ad estinzioni parziali, mentre ciò che varia è la quota interessi. "Gli interessi si pagano all'inizio" non è altro che il risultato della formula del piano di ammortamento francese, ma se vai a verificare vedi che sono direttamente proporzionali al capitale residuo (ogni mese paghi di interessi un importo pari a capitale residuo * tasso di interesse / 12).
Oggi l'euribor 6 mesi è a 0.237%, un mese fa era a -0.126%. In soldoni una variazione del genere son circa 30 euro mensili per ogni 100k di residuo. Con il pagamento della rata, a parità di tasso, il mese prossimo l'aumento sarà un po' inferiore perchè nel frattempo hai abbattuto capitale residuo

 

[Power]

In pratica, anche oggi si scopa domani.

 

[generalewhite]

Grazie novizio974 del chiarimento,quindi senza aspettare l'aumento di fine luglio della BCE già nella rata di giugno mi trovo un aumento di 0,237 il che significa che sommato a 1,75 vado vicino al 2 %.Oltretutto euribor 6 mesi già sopra lo 0 adesso significa che è molto probabile che a fine anno s'avvicini all'1 %. Mi chiedo ma è ancora cosi conveniente aspettare e non surrogare il mutuo verso uno a tasso fisso?

 

[Power]

Se hai un variabile e sei all'inizio e' un'idea da prendere in considerazione.

Se sei verso la meta', come detto sopra, tanto vale tirare un grosso respiro e svalicare perche' la quota interessi della rata andara' comunque a calare sempre di piu' e una variazione del tasso non sara' cosi' incisiva.

Poi nulla toglie che tra qualche anno con una situazione dei tassi diversi tu possa fare una ulteriore surroga presso altro istituto.

 

[novizio974]

Grazie novizio974 del chiarimento,quindi senza aspettare l'aumento di fine luglio della BCE già nella rata di giugno mi trovo un aumento di 0,237 il che significa che sommato a 1,75 vado vicino al 2 %.Oltretutto euribor 6 mesi già sopra lo 0 adesso significa che è molto probabile che a fine anno s'avvicini all'1 %. Mi chiedo ma è ancora cosi conveniente aspettare e non surrogare il mutuo verso uno a tasso fisso?

Qui puoi vedere l'andamento dell'euribor e vedi come da inizio si è alzato di uno 0.75%:

Euribor rates, daily values

The Bank of Finland is the national monetary authority and central bank of Finland.

www.suomenpankki.fi

Passare a un fisso ora vuol dire comunque prendere l'IRS (in parole povere l'euribor dei mutui a tasso fisso) del momento in cui andrai dal notaio
Considera che ad oggi IRS a 15/20 anni viaggiano sul 2.50%, a cui vai a sommare lo spread quindi reputo che difficilmente riusciresti a surrogare a meno di un 3.50% (ho esperienza relativamente alle case, ma mi par di capire che qui stiamo parlando di un commerciale, sbaglio?)
Io sono un consulente finanziario dove il mutuo per me è una attività davvero marginale (per non definirla "rottura di c..."). Se negli anni scorsi ai clienti che mi chiedevano consigliavo il fisso ora sto rivalutando il variabile (a meno che fuori dalla mia banca non ci siano condizioni migliori sul fisso). Poi è anche chiaro che la valutazione la si deve fare in base agli importi e al margine che una famiglia ha. Quindi indispensabile chiedere se a fronte di un ipotetico aumento dei tassi del 3% nei primi anni la rata sarebbe ancora sostenibile (es. se oggi mi chiedi 200k a 30 anni variabile la rata è sui 650, ma se tra 3 anni l'euribor arriva al 3% pagherai 1100 di rata... è sostenibile)? Chiaro anche che nelle medisime condizioni ad oggi un fisso non lo stipuleresti a 650 ma ben oltre)

 

[generalewhite]

Rispondendo sia a Power che novizio974..
Proprio all'inizio no, il mutuo l'ho contratto ben prima del covid ma ad oggi ho restituito il 20 % del capitale,questo perchè sulle prime rate quasi un 30% era solo d'interessi..ora sono andato a vedere su ogni rata c'e circa un 20% d'interessi,sempre a scendere..il punto è capire quanto può incidere sulla rata mensile un aumento anche spropositato dei tassi (tipo ai livelli euribor 2008) considerando che la quota interessi s'aggira su un 18 % della rata...per fare i conti facili se ho una rata di 1000 euro al mese e di questi 1000 200 sono d'interessi a scendere a tasso fermo 1,75%,se il tassi arrivano al 3% la rata al posto di 1000 quanto viene?e se i tassi arrivano al 5 % come nel 2008?

 

[deronny]

…smettere di andar a puttane è già stato detto? 😁 si scherza… 😘

 

[novizio974]

Rispondendo sia a Power che novizio974..
Proprio all'inizio no, il mutuo l'ho contratto ben prima del covid ma ad oggi ho restituito il 20 % del capitale,questo perchè sulle prime rate quasi un 30% era solo d'interessi..ora sono andato a vedere su ogni rata c'e circa un 20% d'interessi,sempre a scendere..il punto è capire quanto può incidere sulla rata mensile un aumento anche spropositato dei tassi (tipo ai livelli euribor 2008) considerando che la quota interessi s'aggira su un 18 % della rata...per fare i conti facili se ho una rata di 1000 euro al mese e di questi 1000 200 sono d'interessi a scendere a tasso fermo 1,75%,se il tassi arrivano al 3% la rata al posto di 1000 quanto viene?e se i tassi arrivano al 5 % come nel 2008?

Come già detto il calcolo è semplice.. basta fare una proporzione:

200 euro di interessi attuali stanno a 1.75% (tasso attuale) come x sta al nuovo tasso

In pratica poniamo che nel tuo piano di ammortamento tra un anno tu abbia 180 euro di interessi calcolati all' 1.75%. Se l'euribor tra un anno sarà al 3% tu pagherai un tasso di 4.75% (oggi paghi euribor 0 + 1.75% spread, tra un anno pagherai euribor 3% + 1.75% spread)

Il calcolo da fare è pertanto:

180 : 1.75 = x : 4.75

x = 488 euro, la tua rata con un euribor al 3% sarà più alta di 300 euro. Con un euribor al 5% sarà più alta di 515 euro

Questo considerando, come fa il 90% delle banche un piano di ammortamento fisso sulla quota capitale, cioè quella è fissa dall'inzio alla fine salvo rimborsi parziali. Specifico che il calcolo te l'ho fatto considerando euribor attuale = 0 e spread 1.75%. Non ho ben capito se quell' 1.75% che citi tu è dato da un euribor negativo e uno spread piu' alto, ma a conti fatti l'ordine di grandezza della variazione è quello che ti ho scritto sopra. Da considerare anche che nella mia ipotesi i maggiori interessi rispetto ad oggi vanno progressivamente a scendere con il ridursi del capitale da rimborsare

 

[generalewhite]

Grazie novizio974 il tasso che cito io 1,75 è quello applicatomi dalla banca e che ad oggi pago, nel caso di euribor 6 mesi sopra lo zero si andrà a sommare 1,75,negli anni passati che era sotto zero io pagavo comunque 1,75.
C'è una cosa però che non mi torna, praticamente come hai fatto esempio se l'euribor arrivasse al 3% la quota interessi verrebbe più che raddoppiata, da 180 a 480..quindi nel caso mio che ad ora al mese pago 520 euro sulla rata di interessi potrei trovarmi tranquillamente 1250 euro di interessi su ogni rata mensile.. La quota d'interesse si abbassa ogni mese fino alla fine si ma si abbassa di 3 euro, 520 517 514 ecc.. Ho provato a fare simulazioni online e se riuscissi a fare una surroga con tasso fisso accorciando di 2 anni la durata del mutuo pagherei gli stessi interessi che pagherei ora se i tassi non si alzassero.. Cosa ne pensi?

 

[novizio974]

Tu paghi 520 mensili su un tasso di 1.75% (euribor 0). Se l'euribor va al 3% il tasso finito va al 4.75%, quindi la quota interessi passa da 520 a 1410
Per la surroga ti puoi muovere ma tutto sta nel vedere a che condizioni riesci a farla e fatti esplicitare prima di raccogliere i documenti che validità ha il preventivo, cioè quanto tempo hai per andare dal notaio e conservare quelle condizioni. Come ti dicevo prima ho l'impressione che ad oggi fai fatica a chiudere una surroga a meno del 3.50%, a meno che l'immobile abbia un valore di almeno il doppio del mutuo residuo

 

[generalewhite]

Grazie novizio974 sul valore dell'immobile non ci sono problemi,vale anche il triplo del capitale residuo,questo perchè a suo tempo la banca ha richiesto molte garanzie ipotecarie..il problema sta nel trovare una banca disposta a surrogare un mutuo in questa fase di rialzo esponenziale dei tassi,bisognava muoversi prima lo so,e a dirla tutta molte volte sono stato sul punto di farlo ma mi sono sempre frenato perchè dalla banca mi dicevano di aspettare che non succedeva nulla,e in effetti prima con il covid nulla faceva pensare a un rialzo cosi repentino dei tassi..è ora che si stanno alzando dalla banca mi continuano a dire di aspettare per usufruire di eventuali agevolazioni del governo..

 

[il recensore]

Se faccio un mutuo a tasso fisso pagherò sempre la stessa rata? Cioè se oggi ho una rata da 500€ e il mutuo ne dura 10, l’ultima sarà ancora 500€?

 

[Power]

Quello e' il principio.

 

[il recensore]

Non ho mai sentito di persone felici di aver fatto un mutuo a tasso variabile.

 

[generalewhite]

Purtroppo negli anni passati quasi tutte le banche proponevano solo il tasso variabile...quindi o mangi la minestra o salti dalla finestra.Il fisso guardacaso lo propongono al massimo quando i tassi sono alti e ci sono previsioni di recessione e quindi diminuzione dei tassi.C'è da dire che tutti ci aspettavamo un rialzo dei tassi prima o poi,ma non a questa velocità folle in un momento per giunta dove non corrisponde un aumento delle entrate

 

[Power]

 

[generalewhite]

Sarebbe interessante sapere cosa scommettono i grandi fondi finzanziari sull'andamento del mercato nel prossimo autunno inverno..gli stessi fondi che a dicembre 2019 hanno scommesso milioni su un crollo del mercato nei primi mesi 2020 ,guardacaso prima della pandemia